Chính sách

Kính chào chủ tịch ủy ban nhân dân tỉnh thân mến và đồng chí Nguyễn Thành Nhân xin trân trọng trình bày về Chính sách đầu tư bất động sản Thứ nhất quản lý Các nguồn tài sản đầu tư điển hình bao gồm:   •    Danh sách thị trường (thông qua nhiều dịch vụ niêm yết hoặc sàn trao đổi thông tin thương mại).   •    Đại lý bất động sản và môi giới bất động sản.   •    Các ngân hàng (chẳng hạn như các bộ phận thuộc sở hữu bất động sản của ngân hàng cho REO và bán hàng ngắn).   •    Các cơ quan chính phủ (như Fannie Mae, Freddie Mac và các cơ quan chính phủ khác).   •    Đấu giá công khai (bán nhà bị tịch thu, bán bất động sản,...).   •    Bán hàng cá nhân (giao dịch bán bởi chủ sở hữu).   •    Nhà bán buôn và đầu tư bất động sản (sang tay).   •    Thông qua cổ phiếu trong một REIT được niêm yết. Và kết hợp quản lý các dòng tiền theo bốn cách chung:   •    Thu nhập ròng từ hoạt động (NOI).   •    Khấu trừ nơi trú ẩn thuế.   •    Xây dựng vốn chủ sở hữu.   •    Tăng giá. Thứ hai quản lý rủi ro bao gồm Xác minh quyền sở hữu, mua bảo hiểm quyền sở hữu đối với Bán gian lận Khảo sát ranh giới từ một nhà khảo sát được cấp phép đối với chiếm hữu trái phép Ô nhiễm môi trường cần áp dụng thực hiện Khảo sát môi trường, kiểm tra các chất gây ô nhiễm (sơn chì, chất gây ô nhiễm đất,...). Thành phần xây dựng hoặc hệ thống bị lỗi yêu cầu cần phải thực hiện Hoàn thành kiểm tra đầy đủ trước khi mua, thực hiện bảo trì thường xuyên. Thanh toán vượt mức khi mua hàng Yêu cầu cần có sự thực hiện Đánh giá của bên thứ ba và thực hiện phân tích chiết khấu lưu lượng tiền mặt như một phần của khoản đầu tư hình thức, không dựa vào sự tăng giá vốn như là nguồn lợi chính cho đầu tư. Thiếu tiền mặt luôn Duy trì đủ dự trữ lỏng (dự trữ các tài sản có thể chuyển đổi thành tiền mặt nhanh) hoặc tiền mặt để trang trải chi phí và dịch vụ nợ trong một khoảng thời gian. Suy thoái kinh tế phải áp dụng hình thức Mua bất động sản với các tính năng đặc biệt ở các vị trí mong muốn để nổi bật cạnh tranh, kiểm soát cơ cấu chi phí, có người thuê ký hợp đồng thuê dài hạn. Người thuê phá hủy tài sản Phải lựa chọn đánh giá Sàng lọc người thuê tiềm năng cẩn thận, thuê người quản lý tài sản có kinh nghiệm. Đánh giá thấp rủi ro dựa vào Phân tích cẩn thận hiệu suất tài chính bằng các giả định thận trọng, đảm bảo rằng tài sản có thể tạo ra đủ dòng tiền để hỗ trợ chính nó. Suy giảm thị trường phải áp dụng hình thức Mua bất động sản dựa trên một cách tiếp cận thận trọng rằng thị trường có thể giảm và thu nhập cho thuê cũng có thể giảm. Hao mòn tổng thể phải sử dụng DIY (tự sửa chữa) hoặc nhờ kỹ thuật viên chuyên nghiệp như thợ ống nước, thợ điện, thợ xây, thợ mộc (đầu vào từ JC). Cháy, lũ lụt, thương tích cá nhân phải triển khai Chính sách bảo hiểm tài sản. Hoạch định thuế phải Lập kế hoạch mua và bán hàng xung quanh một chiến lược thoát để tiết kiệm thuế. Thứ ba tăng các ưu điểm trong thị trường bất động sản bao gồm   •    Dòng tiền ổn định. Thu nhập cho thuê nhận được từ tài sản cho phép vay và nhận được lợi ích của đòn bẩy bằng cách giúp trả lãi cho khoản thế chấp.   •    Kiểm soát. Kiểm soát trực tiếp lợi nhuận từ một khoản đầu tư. Tài sản được quản lý bởi chủ sở hữu, chứ không phải là một công ty lớn hoặc người quản lý quỹ.   •    Tác dụng đòn bẩy. Các ngân hàng cho vay tới 80% giá trị tài sản, cho phép sử dụng tiền của người khác để mua số tiền đầu tư lớn hơn.   •    Lợi ích về thuế. Bất động sản đầu tư cung cấp lợi thế thuế lớn bao gồm khấu hao và khả năng của động cơ tiêu cực.   •    Giảm độ biến động. Bất động sản cung cấp sự bảo mật vững chắc, bởi vì những ngôi nhà không phá vỡ được như các công ty hay cổ phiếu. Ngay cả khi tài sản tồi tệ nhất được mua vào thời điểm tồi tệ nhất có thể, nhiều khả năng nó vẫn sẽ tăng giá trị trong những năm tiếp theo.   •    Bảo hiểm cho nhiều rủi ro có sẵn. Các nhà đầu tư có thể mua bảo hiểm tòa nhà và chủ nhà để bảo vệ quyền lợi của họ. Giảm nhược điểm trong đầu tư bất động sản   •    Chi phí đầu vào cao và liên tục. Trong khi mua cổ phiếu đòi hỏi một khoản chi tối thiểu bằng tiền mặt, đầu tư bất động sản đòi hỏi một khoản tiền lớn: trả trước, đóng chi phí, tiền để sửa chữa và cập nhật tài sản, thuế tài sản, bảo hiểm, thanh toán thế chấp, bảo trì tài sản.   •    Tính thanh khoản của tài sản. Bán một tài sản thường mất thời gian, không có cách nào để bán hết một phần của tài sản và chuyển đổi nó thành tiền mặt. Chi phí giao dịch cao hơn bán cổ phiếu.   •    Vấn đề người thuê nhà. Thời gian trống cho thuê trong khi tìm người thuê, người thuê không trả tiền hoặc để lại tài sản trong tình trạng tồi tệ.   •    Những rủi ro duy nhất. Thay đổi lãi suất, sửa chữa đột xuất, tăng trách nhiệm đối với các tai nạn có thể xảy ra trên tài sản, bị quá tải. Thứ tư lập kế hoạch Chiến lược đầu tư dài hạn đối với Mua, phục hồi, thuê và tái cấp vốn trong khoản từ 10 năm đến 30 năm và lập kế hoạch Chiến lược đầu tư đối với nhà bị tịch thu trong khoản thời gian từ 1 tháng đến 24 tháng Xin trân trọng thân ái và kính chào